융자액 대납으로 모기지 낮추는 ‘바이다운’ 부활

셀러는 집값 대폭 안 낮춰 이득
금리 급등했던 70·80년대 유행
30년 고정은 수만불 절약 효과

모기지 금리 상승으로 주택 판매가 힘들어지면서 ‘바이다운’ 옵션이 시장에 다시 나타났다.

한인들에게 다소 생소한 개념인 ‘바이다운(Buydown)’은 1970년대 후반과 1980년대 초반 모기지 이자율이 급등하던 시기에 유행했던 방식이다. 주로 주택 건설업체들이 판매 촉진 목적으로 사용하던 게 일부 셀러들이 모기지 금액의 일정액을 대신 납부하고 모기지 이자율을 낮춰 주는 방식으로 나타나고 있다는 게 업계의 설명이다.

바이다운은 2가지로 나뉜다. 통상 셀러가 융자금액의 1%의 금액을 바이어에게 지원해서 이자율을 낮춰주는 방식과 일정 기간 셀러가 지원하는 방식이 있다.

전자는 흔히 말하는 포인트를 구매하는 것이다. 통상 융자금액의 1%를 미리 내면 모기지 이자율을 0.25%포인트 깎아준다. 디스카운트 포인트는 천차만별이다.

일례로 바이어가 30만 달러를 7%로 융자한다고 가정해보자. 이때 셀러가 30만 달러의 1%인 3000달러를 보조해서 모기지 이자율을 6.75%로 낮췄다면 바이어의 월페이먼트는 월 197달러, 연간 2367달러를 절약할 수 있게 된다. 모기지 상환 만기로 보면 6만~7만 달러의 페이먼트를 줄일 수 있고 셀러는 집값을 대폭 깎아서 팔지 않아도 되니 둘다 윈윈(win-win)이라고 할 수 있다.

임시로 일정 기간 모기지 이자율을 낮춰주는 바이다운도 있는데 통상 셀러가 기업이나 주택개발 업체나 자체 융자 부분이 있을 경우가 많다. ‘2-1 바이다운’이 가장 보편적이다. 주택 구입 후 첫해에 2%, 1년 후에 1% 낮게 모기지 이자를 내고 2년 후부터는 원래 이자율로 돌아가는 방식이다.

즉, 현재 모기지 이자가 7%라고 하면 첫해는 5%로 하고 다음 해에는 6%, 그리고 3년 차부터는 7%로 다시 돌아가 나머지 28년의 모기지를 낸다는 개념이다. 예를 들어 30년 만기 모기지 금리가 7%일 때 30만 달러를 빌렸다고 가정하면, ‘2-1 바이다운’으로 구입한 바이어는 첫 2년 동안 매달 291달러, 총 6992달러를 절약할 수 있다.

바이어 입장에서는 2년간 291달러의 월 페이먼트를 절약할 수 있어 좋다. 다시 말해, 소득 대비 부채 비율(DTI)을 낮출 수 있다. 당장은 소득이 부족하지만 2년 후에는 수입이 늘어날 것으로 예상되는 바이어들이 많이 이용한다.

셀러 입장에서도 집 가격을 대폭 내리는 것보다 더 좋은 판매 옵션이 될 수 있다. 바이다운을 통해 셀러는 집을 빨리 그리고 좋은 가격에 팔 기회를 갖게 된다.

부동산 전문가들은 “바이다운은 대다수의 에어전트들이 모르기 때문에 잘 알려지지 않았을 뿐 이자율이 높은 현시점에 유용하다”고 말했다. 한 한인부동산 에이전트는 “이런 옵션을 고려하는 한인 셀러는 그리 흔하지 않지만, 신규 주택을 분양하는 개발업체 중 이런 형태로 집을 판매하고 있어서 알아두면 득이 될 수 있다”고 조언했다.

양재영 기자