부동산의 소유권을 보여 주는 법적인 문서가 Deed라는 것이다. 집 문서라고 할수 있는 이 Deed에는 집의 전 주인이 누구이고, 현재의 주인이 누구인지, 그리고, 그 전주인과 현 주인간에 주고 받은 부동산이 정확히 어디에 위치하고, 어떤 부동산인지, 고등법원 기록실에 몇 번째 장부 몇 페이지에 기재되어 있는 것까지 자세히 기술하고 있는 Legal description을 포함해서 다양한 정보를 담고 있다.
그런데, 이 Deed를 법원 기록실에 등기를 해 놓기 때문에, 이 부동산의 현 주인이 누구인지, 만천하에 공지를 하는 효과가 있다. 그렇기 때문에, 이 집을 트러스트에 funding 하는 방법은 이 deed 를 통해야만 진행이 될수 있다.
보통 저 같은 트러스트 전문 변호사들이, 고객이 트러스트 문서를 사인을 할때 이 deed도 당일날 같이 사인을 할수 있도록 미리 준비를 한다. 그리고, 사인하고 공증을 마친 Deed를 정부에 filing 해서 승인을 받으면 등기가 완성이 된다. 이렇게 해서 이 집에 대해 이제 funding 이 완성된다. 이 집의 새로운 주인은 이제 당연히 트러스트가 된다. 그런데 여기서 몇 가지 주의를 해야 할 부분들이 있다.
첫번째, 보통 렌탈홈을 새로 마련하는 경우에는, 그냥 개인 홍길동의 이름으로 사는 것이 아니라, 홍길동이 설립한 LLC라는 회사의 이름으로 렌탈홈을 마련하는 경우가 많고, liability 측면에서 보더라도, 법적으로도 권장할 만한 방법이기는 하다. 만약 이 렌탈홈을 홍길동이 설립한 LLC소유로 사 두었었다고 가정을 한다면, 그럼 이 집을 내가 만든 트러스트에 펀딩을 한다면 어떻게 해야 하는가? 또 다른 Deed 를 만들어서 등기를 해야 하나?
그렇지 않다. 대신에, 지분을 넘겨주는 문서의 일종인, Assignment 나 Transfer Agreement라고 하는 서류를 만들어서, 홍길동이 LLC에 소유하고 있던 지분을, 홍길동이 만든 Trust 로 넘겨주는 방식을 취한다. 그럴때 홍길동이 소유한 LLC회사의 명의로 되어 있는 이 렌탈홈이 홍길동의 트러스트로 재대로 펀딩이 되는 것이다. 이때 이 Assignment 나 Transfer Agreement 문서 이외에도, Minutes 이나 Consent 라고 하는 LLC 내부 문서를 만들어서, 이러한 거래에 대해서 회사 내부적으로도 승인을 거쳤다고 하는 서류를 만들어 놓아야 한다.
그런데, 사실 홍길동씨 혼자 만든LLC였으면, 비교적 간단하다. 그러나 이 LLC를 홍길동씨하고 임꺽정씨 김두환 씨 세사람이 같이 만든 회사였다면, 그리고 홍길동씨 지분은 10% 밖에 안된다면, 홍길동씨는 임꺽정씨하고 김두환씨에게 본인이 트러스트를 만든다라는 사실을 알려줘야 한다. 그리고 앞서 추가로 만든다고 했던 회사 내부 서류에도 임꺽정씨와 김두환씨의 사인을 받아야 한다.
만약 랜탈홈을 소유했던 회사가 LLC 가 아니고, Inc의 주식회사 형태로 되어 있는 경우에는, 주식의 소유권을 넘기는 형태의 문서를 만들어야 하는데, 문서의 내용은 LLC의 경우하고 비슷하지만, 회사의 형태가 다르기 때문에, 문서의 내용도 다소 달라져야 한다. 어쨌든 이렇게 집이나 렌탈홈 등 소유하고 있는 부동산을 트러스트에 펀딩하는 방법은 이렇게 두 가지 형태라고 볼 수 있다.
그런데 이 부동산 펀딩 작업하고 관련해서 부수적으로 꼭 기억해야 할 점이 두 가지가 있다.
첫째, 만약에 이 집이 모기지가 있는 집이면 어떻게 하는가 라는 질문이다. 특히 모기지를 통해 집을 사면 대부분의 모기지 계약서에 보면, due-on-sale이라고 하는 조항이 들어가 있다. 모기지를 얻어서 이 집을 산 사람이 다른 사람이나 다른 법인체에게 이 집을 양도하게 되면, 양도할 시점에 남아 있는 모기지를 다 갚아야만 된다라는 개념이다. 그래서, 보통은 집을 팔때, 클로징을 하면서, 집을 팔아서 생긴 돈으로, 기존의 모기지 잔액은 다 페이가 된다.
그런데 만약 새로 집을 넘겨 받은 당사자가 일반 사람이 아니고 트러스트가 되면 어떻게 되는가. 그에 따른 여러가지 문제를 해결하기 위해 1982년 연방 의회에서 Garn St. Germain Act라고 하는 새로운 법을 만들어서, 모기지를 빌린 사람이 자기 이름으로 되어 있는 집을 새로운 리빙 트러스트를 만들어서 거기에 집어 넣는 경우, 이 due-on-sale이라는 조항을 적용하지 말자라는 법을 제정했다. 그래서, 이제는 어떤 모기지 회사도, 어떤 개인이 자기 트러스트에 펀딩한다고 해서, 남은 모기지 잔액을 다 내라 라는 이야기를 할 수 없다. 다시 말하면, 모기지가 있는 집들도, 트러스트에 펀딩이 되도 아무 문제가 없다라는 이야기다.
둘째, Homestead Exemption 에 관한 이슈이다. Homestead Exemption 은, 해당 주택이 본인이 실제로 거주하고 있는 주택이면서, 나이나 몇가지 조건이 맞는 경우에는, 카운티의 재산세 혜택을 볼수 있는 프로그램이다. 카운티마다 조금씩 운영하는 방식이 다르지만 가장 안전한 방법은 기존에 이 Homestead Exemption 을 가지고 있었는데, 만약에 올해 트러스트를 설립하고, 그 집을 트러스트에 넣었다면, 그 다음해 1월 1일에서 4월 1일 사이에, 그 집에 속한 카운티 tax commissioner 사무실에 가서 이 Homestead exemption을 다시 갱신해 달라고 요청하면 된다. 그래서 새해 1월 부터 4월 1일 기간안에 이 갱신을 한번만 해 놓게 되면, 그 다음 해 부터는 자동적으로 연장이 된다.
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