[이종원의 커뮤니티광장] 주택소유주 노리는 ‘좀비 모기지’

캘리포니아주 살리나스에 거주하는 사울 델라 크루즈(Saul de la Cruz)는 요즘 모기지 때문에 곤경에 빠졌다. 그는 경제위기(Great Recession) 직전인 2007년에 주택을 구입했는데, 주택구입에는 프라이머리 모기지 이외에도 세컨드 모기지(second company) 1만4600달러도 받은 상태였다.

서브프라임 모기지 사태가 터진 후 그는 모기지 회사와 대출 금액 및 상태를 조정했는데, 그는 자연히 세컨드 모기지도 조정 대상에 포함되었다고 생각했다. 그리고 15년이 훨씬 지난 지금, 크루즈 씨는 세컨드 모기지를 상환하지않으면 주택 차압(foreclosure)을 하겠다는 통지를 받았다. 1만5천달러 남짓한 세컨드 모기지는 없어지기는 커녕, 15년새 어느새 몇배로 불었던 것이다.

크루즈 씨는 주택 차압을 막기 위해 친지들에게 돈을 빌려 일부를 갚았지만, 갑자기 모기지 2개를 동시에 내려니 힘겨운 상태라고 캘리포니아 지역 법률서비스(California Rural Legal Services, CRLA)는 소개한다.

이는 최근 월스트리트 저널(WSJ)이 보도한 좀비 모기지(zombie mortgages)의 전형적인 사례다. 도대체 어떻게 이런 일이 있을수 있을까? WSJ에 따르면 사정은 이러하다. 2007년 서브프라임 모기지 사태 당시 주택 가격이 폭락하자, 대출은행은 후순위 채권인 주택자산신용한도(HELOC) 등 세컨드 모기지를 ‘상각’처리했다. 따라서 대다수 주택소유주들도 고지서를 몇 년 동안 받지 않았으므로 프라이머리와 함께 세컨드 모기지가 해결됐다고 생각했다. 하지만 그렇지 않았던 것이다.

HELOC 등은 후순위 채권이므로, 차압 시 선순위 채권(프라이머리)에 대한 변제가 모두 이뤄지고, 잔액이 남는 경우에 한해 받을 수 있다. 그런데 10여년이 지난 후 미국 주택 가격이 유례없이 오르면서, 후순위 채권도 돈을 받아낼 가능성이 커졌다고 생각한 투자자들이 HELOC등을 매입한 후 주택 소유주들에게 느닷없이 상환 요구를 하고 있는 것이다.

물론 15년이 지난 후 난데없는 상환요구는 불법의 소지가 크다. 소멸 시효가 지났을 가능성이 크기 때문이다. 연방 금융소비자보호국(CFPB)은 지난 4월 채권자들에게 “소멸 시효가 지난 채권에 대해 차압 등 법적 조처를 하겠다고 위협하지 말라”고 경고하고, 각 주정부 법무장관에게 이 같은 지침을 전달했다.

법률단체 주택경제권리옹호(Housing and Economic Rights Advocates, HERA)의 조 자마릴로(Joe Jaramillo) 변호사는 “부동산 안정법(Real Estate Settlement Procedures Act)에 따르면 모기지 회사는 바이어에게 대출 현황을 정기적으로 고지해야 한다”며 “하지만 일부 회사는 바이어에게 오랜 기간 대출 정보를 제공하지 않아서 정확한 대출금액을 숨기고 있다”고 지적했다.

주택 소유주들이 겪는 다른 문제도 많다고 HERA는 지적한다. 예를 들어 주택 소유주가 유서를 작성하지 않고 사망한 경우(intestacy), 남은 주택이 누구의 소유냐로 법적 문제가 된다.

유서가 없는 경우 지역 유산법원(probate court)에서 각 주법으로 정한 비율로 유산을 분배하게 되는데, 시간과 비용이 들게 된다. 게다가 이 기간 동안 죽은 사람을 대신해 누가 모기지와 세금, 보험을 지불할지에 대해 법적으로 불명확한 상태가 되어 가족이 곤경에 빠지는 경우가 많다는 것이다.

자마릴로 변호사는 특히 흑인과 라티노 소유주들이 이런 일을 자주 겪고 있다며, 지금이라도 유서 및 사후재산대비를 해두는 것이 좋다고 설명했다. 필자가 최근 참석한 변호사 모임에 따르면 흑인의 75%가 유서 없이 사망하여 이같은 문제를 초래한다고들 한다.

최근 유행하는 태양열 주택 개조 프로그램(PACE)도 문제가 된다. ‘노 다운페이’로 태양열 주택으로 개조해주겠다는 이 프로그램은 좋은 취지에도 불구하고, 장기적으로 대출금 및 세금 인상의 가능성이 있다는 것을 명심해야 한다고 자마릴로 변호사는 지적한다. 일부 회사가 저소득층 주택 소유주만 노려 대출 및 세금에 대한 충분한 설명없이 무작정 가입시키고 있다는 것이다.

주택 구입은 모든 한인들에게 있어 아메리칸 드림의 시작이다. 그러나 코로나19 팬데믹 지원이 끝나고 주택 가격이 유례없이 높아지면서, 이전에 볼수 없었던 문제가 주택소유주들에게 불거질 수 있다. 주택소유주들은 현 상황을 잘 파악하고 가족의 소중한 자산인 집을 지킬수 있도록 주의해야 할 것이다.