다운타운 오피스 빌딩→아파트 전환 “쉽지 않네”

시 자금 지원받으면 25곳, 4800유닛 공급 가능
현재 공실률 28%, 4년 뒤 39%까지 치솟을 수도

조지아주 애틀랜타 다운타운의 빈 사무용 부동산을 주거 용도로 재건축하는 방안이 현실성이 떨어진다는 지적이 나왔다. 시 당국의 자금 지원 없이는 민간사업자가 수익을 맞추기 어려울 것이라는 지적도 제기됐다.

애틀랜타 저널(AJC)은 관련 연구 보고서를 인용, 다운타운 소재 3층 이상의 사무용 빈 건물 105곳 중 주거용으로 리모델링 가능한 건물은 10곳에 불과하다고 25일 보도했다.

이 보고서는 다운타운 오피스 빌딩 활용방안 용역을 맡은 민간단체 ‘센트럴 애틀랜타 프로그레스'(CAP)가 지난해 7월 뉴욕의 도시재생 전문 컨설팅 회사인 HR&A와 설계업체 로드 사전트에 의뢰한 것이다.

보고서는 다운타운에 있는 3층 이상의 임대용 건물 105곳을 조사한 결과, 현행 연방 및 조지아주 세제혜택을 받아 용도변경이 가능한 빌딩은 10곳이며, 건물 크기가 작아 그나마 다 합쳐도 연건평 67만 5000스퀘어피트(sqft) 규모에 아파트 약 1000 유닛으로 개조할 수 있을 정도라고 결론지었다.

CAP는 시 정부가 다운타운 활성화와 주거 환경 개선을 위해 세제혜택을 늘려 사업성을 보완해야 한다는 제안을 내놨다. 애틀랜타 기반의 개발회사 ‘디 아틀랜틱 컴퍼니스’의 파트너 맥 리스는 20일 보고서 발표회에서 “낮은 비용으로 자금을 조달하더라도 주거용 건물 전환은 쉽지 않은 사업”이라고 평가했다.

노후화된 건물은 도심 공동화를 유발하고 치안을 위협한다는 점에서 도시 문제로 번질 수 있다. 이에 재건축 정비 사업을 유인하기 위해 공공 자금을 투입하는 경우도 많다. 보스턴 시는 오피스 빌딩을 주거용으로 전환할 때 최장 29년에 걸쳐 재산세의 75%까지 감면해준다. 또 캐나다 캘거리의 경우 시장가격 이하의 주거용 리모델링 사업에 대해 스퀘어피트당 56달러를 지원한다. 애틀랜타 다운타운에 캘거리 방식을 적용하면 105곳 중 25곳이 주거용으로 전환 가능하며, 건물 규모도 더 커지기 때문에 4800유닛 이상을 공급할 수 있을 것으로 추산된다.

현재 다운타운에서는 수요-공급의 미스매치 현상이 심각하다. 사무용 건물은 2000만스퀘어피트에 달하는 반면, 주택은 아파트와 콘도를 합쳐 수 천 유닛에 불과하다. 현재 다운타운 오피스 공실률은 28%에 달한다. 또 오는 2028년까지 추가로 240만스퀘어피트의 임대계약이 만료돼 새로운 테넌트를 찾지 못하면 공실률은 39%로 치솟는다.

AJC는 “빈 건물을 방치하면 부동산 가치가 하락해 시 정부의 재산세 수입이 감소할 뿐만 아니라, 상업지구마저 황폐화될 수 있다”고 우려했다.

장채원 기자 jang.chaewon@koreadaily.com