[건축칼럼] “헌집 고치기 보다 새집 구입이 더 편해”

헌집과 요즘 집 차이는 내부 레이아웃
공사 쉽게 생각하면 큰 낭패 겪을 수도
자재·품질 차이나도 구조 큰 문제 없어

미국에서만 25년을 크고 작은 공사를 징그럽게 겪었다. 엄청나게 까탈스러운 뉴욕 맨해탄 공사, 공사를 하는동안 로컬 하청 업체와 타운 인스펙터에게 받는 인종 차별과 스트레스는 지금도 넌덜머리가 날 지경이다.

한국과 미국을 합쳐 35년째 건설업에 종사 하지만 아직도 공사는 어렵다. 건설은 종합예술이기도 하고 퍼즐을 맞추는 것과도 같다. 공사는 업자에게도 어렵고, 사고도 많고, 더군다나 공사를 주는 오너에게는 더욱 더 어렵다. 그래서 요즘은 바로 들어가서 살 수 있는 집들이 주로 팔린다.

▶새집과 헌집의 차이를 보면= 우선 외벽의 경우 헌집과 새집이 특별히 바뀐 자재는 없는 편이다. 벽돌, 사이딩, 스터코 등이다. 다만 메탈 루핑과 Black & White의 매치가 생각보다 오래 유행 하고 있다. Metal, Stucco, Exterior Painting 등이 아주 많이 사용되고 있다.

새집과 헌집의 내부 차이는 2000년대를 기준으로 비교하면 2024년 현재는 주방과 거실의 벽을 제거하고, 오피스로 사용 할만한 공간과, 방이 1층에 있는 집을 선호하고 세탁기는 2층에, 머드룸, 팬트리룸 그리고 클로젯의 다양한 욕구를 충족 시키는 집의 구조가 요구되고 그런 레이아웃으로 변하고 있다.

▶헌집 플립·리노베이션이 낫지 않을까= 뉴욕이나 뉴저지는 요즘 몇년간 플립(flip)을 하는 컨트랙터가 돈을 다 벌어 갔다 해도 과언이 아니다.

요즘 뉴저지는 아직도 뉴욕에서 유입되는 인구로 새 집을 지을만한 땅이 없는 버겐 카운티의 집이 천정 부지로 뛰었고, 보통 플립을 할 경우 족히 50만달러의 갭이 있어 플립을 하는 컨트랙터는 충분한 수익을 챙길 수 있다. 그에 반해 근래의 애틀랜타 지역의 집값은 집을 사서 플립을 할만한 충분한 마진을 가질수 있는 헌집을 찾기 쉽지 않은 것이 사실이다.

앞서 이야기 했던 헌집과 새집의 차이는 무었인가? 내부의 레이아웃이다. 플립이나 리노베이션의 가장 큰 목적은 잘 생긴 집으로 바꾸는 것이다. 집이 잘 생기려면 레이아웃을 위해 벽을 제거해야 한다. 벽을 제거하면 우선 아키텍트, 타운 퍼밋, 인스펙션, 전기, 바닥, 천정, 어쩌면 플러밍까지 보통 사람들이 상상하지 못하는 비용이 발생한다.

‘고치면 되지’ 하는 안일한 생각으로 잘못 손을 대면 큰 낭패가 될수 있다는 것을 알아야 한다. 리노베이션은 자기가 살 집을 시세에 관계없이 좋은 집에 마음에 드는 집에 살고 싶을때 하는 것이다.

▶대형 단지 새집이 개성이 없다고 해도= 요즘 새로 짓는 집을 나는 박스 집이라 한다. 일률적이고, 아기자기한 발코니나 데크도 없다. 그저 스트레이트 박스 벽이다. 집을 짓는 방식이 크레인을 이용해 조립하듯이 2×4, 2×6, OSB Sheating을 이용해 척척 맞추는 시공 방법이다.

미국의 유명 빌더들은 자재를 직접 주문하고 수입해 자재에 자체 브랜드를 표시하는 빌더가 대부분이다. 이러한 시스템에 영세한 로컬 업체가 가격을 맞춘다는 것은 불가능하다.

더욱이 대형 빌더들은 엄청난 Lot을 구입해 타운이나 카운티와 개발에 대한 딜을 하고, 땅의 용도를 변경해 땅의 원가가 거의 들지 않는다. 하지만 진입로, Curb Cut, Storm Sewer, Utility, 아스팔트와 같은 Paving 별도 비용이 많이 지출된다.

나 또한 박스집 같은 새집을 선호하지는 않았지만 대단위로 개발하는 빌더보다 더 잘 할수 있는 방법은 ‘High-End Custom made House’ 외에는 방법이 없다.

박스집이라도 미국의 하우스는 철저하게 빌딩 코드와 인스펙션을 단계적으로 거치기 때문에 집이 날아 가거나 쉽게 부서지지는 않는다. 자재의 품질이 조금 차이가 있긴 하지만 구조상 큰 문제는 없다.

새집에 들어가면 여러가지 하자가 발생하고, 비용을 절감하려고 엉터리로 시공하는 경우도 발생하지만 보통 새 빌딩이나 집은 하자보수나 세팅에 1년 정도 걸리는 것이 일반적이다. 그래도 좋은 레이아웃의 새집을 사면 랜드스케이프, 아스팔트가 마무리 되고 이웃이 모두 입주하게 되면 큰 후회없이 만족하며 살 수 있다고 생각한다.

▶문의 Lastopbuilder@gmail.com 678-908-2678