[건축칼럼] 오너의 건물의 관리는 어떻게 해야 할까

시공·완공·테넌트 입점·리노베이션·폭풍 영향 등
빌딩 관리에 필요한 지식과 능력 제대로 갖춰야
유능한 관리회사 고용해 걱정없이 사는게 최선

건물을 사시는 분이나, 부동산업에 종사 하시는 분들이 종종 빌딩을 사는데 좀 와서 봐줄 수 있냐고 연락이 온다. 산을 깍아 토목공사를 하고, 기초와 철골 구조물을 거쳐 건물을 올리고, 이쁘게 인테리어 공사를 해주는 저로서는 아주 기쁜 일이다. 한푼 두푼 모아진 돈 일수록 조심 스럽고 아무 말썽 없이 다달이 받는 렌트가 꼬박 꼬박 모기지를 갚는데 부족하지 않게 쓰여지고, 생활에 도움이 되기를 바라는 마음에서 건물을 마련하고, 건물의 시세가 올라 큰 목돈을 만질 수 있는 기회를 기대하며 빌딩을 산다. 이렇게 마련되는 빌딩이 오너 로서의 기초 지식이 없어 터무니 없는 공사비를 지출 해야 하거나, 타운이나 카운티로 부터 시정 조치를 요구하는 티켓이나 노티스를 받아 테넌트의 비지니스에도 영향을 미친다면 렌트비가 연체 될수도 있어 모기지를 해결 하는데도 영향을 줄 수 있다. 빌딩을 가지려면 빌딩 오너로서의 자격과 능력을 갖추어야 한다.

▶As Built Drawing = 카운티나, 타운으로부터 허가를 받아 이루어 지는 공사는 워크 퍼밋 신청서와 함께 도면을 제출하고, ‘이렇게 도면대로 공사를 하겠습니다’라고 허가를 받는다. 그래서 모든 빌딩은 지을 때 인스펙션을 거쳐 도면대로 지어져야 하고, 디자인 변경이 있을 때 변경된 도면을 다시 제출해 허가를 받고, 전체 공사 마무리와 함께 최종 이루어진 공사대로 카운티나 타운에 As Built Drawing을 제출하게 된다. 즉, 새로운 빌딩을 지을 때나 다 지었을 때 빌딩과 똑 같은 도면이 있는 것이다.

▶Renovation/Remodeling= 일단 완성된 빌딩은 테넌트의 업종 용도에 따라 플러밍의 파이프나 Fixtures 위치와 수량이 달라지고 전기 역시 Sub-panel을 추가로 설치할 수 있고, Outlet이나 Light Fixtures 위치가 달라진다. 스프링클러, 화재경보기, HVAC 위치도 파티션 레이아웃에 따라 빌딩 코드에 맞게 위치와 수량이 정해진다. 이와 별도로 전기나 Water size를 업그레이드 하는 일도 있고, 특히 개스를 많이 사용하는 세탁 업체는 충분한 개스를 점포 앞 스트리트에서 공급 받을수 있는지를 꼭 확인후 점포 계약을 해야한다.

건물에서 가장 힘들고 중요시 해야할 공사가 Heating, Ventilation, A/C이다. HVAC는 처음에 한번 잘못 설치해도 문제고 메인티넌스를 잘못해도 문제다. HVAC 업체는 컨트롤 시스템에 경험이 많은 전문가를 꼭 고용 하는 것이 가장 중요하다. 이와 같은 것들은 랜드로드와 테넌트간에 이루어 지는 관계가 대부분이다. 이렇게 빌딩이 다 지어진 후에도 빌딩은 테넌트의 용도에 따른 공사에 따라 기초공사, 외벽, 메인 유틸리티, Site Grading에도 많은 변화와 데미지가 예상되는 일이 발생한다. 따라서 랜드로드는 테넌트 공사시에 전문가를 고용하여 테넌트의 공사로 인해 빌딩이 손상되는 일은 없는지를 면밀히 검토해 랜드로드가 허락을 해주는 공사만 하는 것이 보통이다. 아무리 좋은 테넌트 일지라도 리스후 건물의 손상과 다른 테넌트에게 어떤 좋지 않은 영향이 가는지도 생각해 보아야 한다. 이같이 테넌트와 랜드로드 간에도 카운티나 타운에 도면을 제출해 허가 받기전에, 랜드로드의 허락을 먼저 받고 제출 하는것이 통상적이고 역시 공사가 마무리 된 후에도 As Built Drawing은 제출 받아야, 다음 테넌트를 위한 데몰리션이나 메인티넌스를 위해서도 좋다.

▶Construction Rule & Regulation= 다운타운 메인 빌딩, HOA, 쇼핑몰, 콘도 그외 관리사무소가 관리하는 빌딩은 모두 Construction Rule & Regulation이 있다. Construction은 물론이고 배달, 이사에 관련 해서도 엄격한 규정이 적용된다. 그 규정에는 엘리베이터 사용시간, 작업시간, 공용시설 보호, 소음, 퍼밋, Certificate of Occupancy, 보험 커버리지와 보험 증서, 라이선스 등에 대해 다루고, 일의 종류에 따라 보험 커버리지 금액이 달라진다. 크레인을 쓰거나, 루핑 작업과 같이 위험한 일은 높은 금액의 보험료를 요구하는 것이 보통이다. 이러한 규정들은 빌딩을 오랜 동안 문제없이 사용 하는데 필수이고, 테넌트에게도 각각의 책임이나 의무를 분담하지 않으면 규모가 큰 빌딩 일수록 하나 둘씩 쌓여가는 보수 작업으로 인해 순식간에 빌딩이 노화되고 손을 댈 수 없는 지경으로 이르는 경우가 허다하다. 빌딩도 집과 마찬 가지로 계속적으로 관리 하지 않으면 테넌트가 있는 상태 에서는 작은 일이라도 보수 작업이 어렵다. 그런 상태에 이르면 자연히 테넌트는 떠나게 되고 새로운 테넌트는 오지 않게 되어 헐값에 팔아야 하는 지경에 이르게 될수도 있다.

▶Criteria = 건물 외벽, 그리고 윈도우 배너, 구조물 이나 사인등도 프로페셔널 엔지니어와 상의해 설치시 폭풍(Storm)에 날아갈 염려는 없는지, 빌딩의 외관이 손상 되거나 디자인상으로 빌딩의 칼라와 매치는 되는지, 빌딩의 가치를 높이는 잘 어울리는 디자인 인지를 신중히 살펴야 한다. 쇼핑몰이나 프렌차이즈 호텔 등은 사인, 외관, 자재, 칼라, 가구, 인테리어 모든 분야에 정해진 기준을 따르도록 명시 되어 있고 메뉴얼화 되어 있어 담당 부서에 컨펌을 거쳐 작업을 할 수 있도록 되어 있다. 또한 입점한 업체나 프렌차이즈에 정기적으로 업그레드 요청해 유행에 뒤지지 않도록 정기적인 레노베이션 공사를 한다.

▶Sump Pump, Storm Drain, Gutter & Leader= 건물의 외관을 이쁘게 관리 하는 만큼 아주 중요하게 관리 해야할 몇가지 사항이 있다. 미국에는 폭풍 관련 설계를 빌딩에 앞서 중요시 설계한다. 미국은 가능한 물의 흐름을 바꾸지 않고 사이트(Site)와 빌딩 설계를 한다. 자기 프로퍼티에서 발생한 물은 가능한 자기 프로퍼티에서 해결 하게 하고, 그렇지 안으면 Detention Basin을 만들어 강이나 냇가가 한꺼번에 물이 불어나지 않게 자기 프로퍼티에서 조금씩 빠져 나가게 설계 한다. 그래서 거터나 레더에서 흐르는 물은 주로 잔디에서 자연 소진되고, 파킹장이 많은 커머셜과 같은 곳은 Detention Basin이나 Drywell을 통해 소진된다. 폭풍 시 가장 조심 해야할 것은 스톰 워터가 지하실의 Sump Pump를 통해 지상으로 빠져 나가는 경우를 가장 경계 해야 한다. 그런 경우 Pump가 잘 작동 하지 않는다면 지하실에 물이 차게 될 것이다. 또한 지상의 파킹장 입구에 트렌치가 있을 경우 수시로 물이 잘 빠지는지를 점검 해야 한다. 트렌치로 흐르는 물이 트렌치를 통해 드레인으로 빠져야 하지만 그렇지 않은 경우는 비의 양에 따라 모든 물이 지하 주차장으로 밀려 들어 오게 된다.

이처럼 우리가 모르는 신경 써야 하는 골치 아픈 일들이 많다. 모르면 용감하다고, 벌어지지 않은 일들에 대해 걱정을 할 필요는 없다. 그렇다면 가장 좋은 방법은 유능한 메니지먼트 회사를 만나 고생없이 신경 안 쓰게 문제를 해결해 주기를 바라는 것이다.

▶문의: 678-908-2678, lastopbuilder@gmail.com