주택융자 심사 기준 완화…패니매 최소 크레딧 폐지

국책 모기지 기관인 패니매(Fannie Mae)가 이달 15일부터 주택담보대출 심사 시 최소 크레딧 스코어(620점) 요건을 폐지한다. 신용점수가 낮더라도 일정 조건을 충족하면 대출 심사를 통과할 수 있도록 하겠다는 취지다.

패니매의 이번 결정은 프레디맥(Freddie Mac)이 수년 전 도입한 유사 조치를 따른 것이다.

기존에는 신용점수가 620점 미만인 경우 패니매 시스템에 접근조차 할 수 없었지만, 앞으로는 소득과 예금, 부채 수준 등 종합 요인을 반영해 신용도를 평가한다.

예를 들어 신용점수가 619점인 바이어는 그동안 대출 신청이 불가능했지만, 충분한 현금 보유액과 안정된 소득이 있다면 승인 가능성이 생긴다.

패니매의 내부 자동심사 시스템인 ‘데스크 언더라이터’(DU)는 앞으로 외부 신용점수 대신 자체 신용위험 평가 모델을 사용한다. DU는 대출을 패니매에 판매할 수 있는지를 판단할 때, 신용점수 없이도 최소 신용위험 기준을 산정해 승인 여부를 결정한다.

다만 패니매와 프레디맥은 직접 대출을 제공하는 기관이 아니라, 대출기관이 승인한 모기지를 매입해 유동화(증권화)하는 역할을 수행한다. 대출 승인에는 여전히 여러 요건이 반영된다.

DU는 차주의 예금액, 부채비율(DTI), 주택 유형, 대출 목적(구입·재융자·현금 인출 등)을 종합적으로 고려한다.

기존에는 다운페이먼트가 20%에 미치지 못할 경우 모기지보험(PMI) 가입을 위해 최소 620점의 중간 FICO 점수가 필요했으나, 오는 16일부터 대형 민간 모기지 보험사인 MGIC는 기준을 20점 낮춰 600점까지 허용하기로 했다.

또한 공동 차주(co-borrower)가 있는 경우 평균 신용점수 산정 방식도 허용된다. 예를 들어 한 명이 620점, 다른 한 명이 580점이라면 평균 600점으로 계산돼 DU 승인 및 PMI 인수가 모두 가능해진다.

최인성 기자