많은 한인들이 평생 열심히 일해서 집을 마련한다. 그리고 은퇴 후에는 자녀들에게 그 집을 잘 물려주고 싶어 한다. 필자는 상속 사건과 주택 클로징 업무를 동시에 하고 있다. 그래서 사람이 살아 있을 때의 부동산 거래와 사망 후의 상속 절차를 모두 경험하고 있다. 그리고 그 과정에서 자주 듣는 말이 있다.
“집 하나밖에 없는데도 상속 준비를 해야 하나요? 그런데도 법원 절차를 하게 되나요?” 대답은 대부분 “예스”다.
가장 흔한 오해로서, 많은 분들이 유언장(Will)만 작성하면 모든 것이 해결된다고 생각한다. 하지만 유언장은 Probate를 피하게 해주는 문서가 아니다. 오히려 유언장은 Probate 법원에 제출되어야 효력이 발생된다고 보면 된다. 그래서 최근 많은 한인들이 Revocable Living Trust(생전신탁)를 활용하고 있다. 그런데 Trust만 만들고 끝내면 안된다. Trust를 만드는 것과 Trust에 자산을 넣는 것(Funding)은 전혀 다른 문제다. 집이 여전히 개인 명의라면 Probate를 피하지 못할 수 있다.
그런데, 주택을 구입하면서 전체 적인 상속계획과 연계해서 준비하는 것이 현명하다. 이러한 준비는 바로 주택 클로징 때부터 계획할 수 있다.
주택 구입 클로징 시 개인 명의로 할 것인지, 부부 공동 명의로 할 것인지, Living Trust 명의로 할 것인지, LLC 명의로 할 것인지에 따라 향후 상속 절차와 세금, 관리 방식이 달라질 수 있다.
반면, 주거용 부동산을 S Corporation 명의로 취득하는 것은 일반적으로 신중한 검토가 필요하다. 경우에 따라 예상하지 못한 세금 문제나 상속계획상의 불편함이 발생할 수 있기 때문이다. 이에 대해서는 별도의 칼럼에서 보다 자세히 살펴보도록 하겠다.
결국 집을 구입하거나 재융자를 할 때에도 이를 단순한 부동산 거래로만 볼 것이 아니라, 가족의 미래와 상속계획까지 함께 고려하는 것이 중요하다. 같은 집이라도 어떤 명의로 취득하느냐에 따라 훗날 가족들이 겪게 될 절차와 비용이 크게 달라질 수 있기 때문이다.
