모기지는 오르고 집값은 내리고… ‘깡통주택’ 는다

올해 주택 구매자 25만명
주택가격 추가하락 땐 위험
에퀴티 10% 미만 100만명

모기지 이자 급등에다 주택가격 급락으로 깡통주택이 늘고 있다.

모기지 데이터 분석업체 블랙나이트는 올해 모기지 대출을 받아 주택을 구매한 신규 주택소유주 25만 명이 깡통주택을 소유하고 있다고 최근 밝혔다.

그들의 주택융자금 규모가 현재 주택 감정가를 웃돌고 있다. 깡통주택은 주택융자금보다 주택 가치가 더 낮은 주택을 가리킨다.

특히 100만 명은 주택 에퀴티(주택 가치에서 주택융자를 제한 집의 순자산가치)가 10% 미만이다. 즉, 집값이 더 떨어진다면 이들도 깡통주택 소유주로 전락할 수 있다는 말이다.

블랙나이트에 의하면 올해 모기지 대출 건수 중 8%, 정부 보증 모기지를 받은 주택 바이어의 약 25%가 주택융자금이 주택가격보다 높은 것으로 드러났다.

부동산 관계자들은 ▶6%대의 모기지 이자율 ▶모기지 페이먼트 부담 증가 ▶주택 가격 급락을 깡통주택 증가의 주요 원인으로 꼽았다.

코로나19 팬데믹 기간 비정상적으로 대폭 오른 지역에서 6% 선의 모기지 이자율로 집을 구매한 주택소유주 중 최근 집값이 대폭 내려가면서 이런 현상이 벌어졌다는 설명이다.

지난 팬데믹 기간 집값은 1970년대 이후 가장 큰 폭으로 상승했다. 주택 바이어들의 수요는 도심을 벗어나 교외의 대형주택으로 옮겨갔다. 코로나19 탓에 아파트 렌트 대신 내 집 마련의 열풍이 불었다. 반면 주택 수급난은 심화하면서 주택시장의 과열로 이어졌다.

이로 인해 일부 주택 바이어들은 주택 감정이나 인스펙션 등을 제대로 하지 않았고 또 셀러 호가의 20~40%까지 웃돈을 주면서까지 매입했다. 이렇게 집을 마련했지만, 인플레이션 심화와 경기침체 우려 확대에다 기준금리 인상 여파에 따른 모기지 이자율 상승으로 인해서 주택 구매 수요가 꺾였고 이는 집값 하락으로 이어졌다. 결국 주택가치가 주택융자금을 밑도는 깡통주택이 양산되고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

한편 전문가들은 2023년 모기지 이자율의 추가 상승을 예상하고 향후 1년간 집값이 최대 20%까지 떨어질 것이라는 전망이 제기되면서 깡통주택은 더 늘어날 것으로 보인다.

주택시장은 이미 지난 10월 기존주택 판매량의 9달 연속 감소와 투자용 주택매매 30% 급감을 통해 약세 조짐을 보인 바 있다.

부동산 업계는 인플레이션을 잡기 위한 연방준비제도의 공격적인 긴축 정책의 영향으로 내년 주택시장은 현재보다 더 악화할 것으로 내다봤다.

모기지 대출기관 프레디맥에 따르면 지난주 30년 고정 모기지 이자율은 6.33%로 지난 최고점인 7.08%에서 내려온 수치지만 작년 동기의 3.10%의 두 배를 웃도는 수준이다.

LA지사 우훈식 기자