‘모기지 7%’ …내 집 마련 더 멀어지나

주거비는 소득의 28% 미만
부채도 36% 초과하면 안돼

모기지 이자율이 다시 7%에 육박하면서 내 집 마련의 꿈이 더 멀어지고 있다.

국책 모기지 기관 프레디맥에 따르면 지난 10일 30년 고정 평균 모기지 이자율이 7%에 근접한 6.96%로 집계됐다. 지난해 11월 이후 9개월 만에 최고치를 기록했다.

전주의 6.90%와 비교해선 6베이시스포인트(1bp=0.01%포인트) 올랐다. 1년 전 같은 기간의 5.22%와 비교하면 무려 174bp나 급등했다.

프레디맥은 집값의 20% 다운페이먼트 및 ‘우수 신용(excellent credit)’ 대출자를 기준으로 평균 이자율을 계산했다. 사실상 신용 점수가 낮은 편인 주택 구매자라면 이보다 더 높은 이자율이 적용될 수 있다.

모기지 이자율이 오르면 주택 구매자는 이자로만 많게는 수십만 달러를 내야 해서 주택 구매의 부담이 증가한다.

지난해 5.22% 이자율로 80만 달러 주택의 20% 다운페이먼트, 30년 융자를 신청한다면 월 3522달러의 모기지가 계산된다. 동일한 기준에 10일의 6.90% 이자율을 적용한다면 이는 4241달러로 훌쩍 뛴다. 매달 719달러를 더 내야하는 셈이다.

모기지 이자가 오르고 소비자들의 연체와 채무 불이행 비율이 증가하면서 모기지 융자 기관들이 대출 기준을 강화하고 있다. 이에 따라 주택을 구매하려는 예비 주택바이어는 모기지 신청에 앞서 본인의 소득 대비 지출 비율 등 재정 상황을 더 면밀하게 점검할 필요가 있다.

전문가들은 효율적인 모기지 비용 관리 및 원활한 융자 승인을 위해 대표적으로 알려진 승인 기준인 28/36 방법을 추천했다.

이 방법에 따르면 주거 비용이 월 총소득의 28%를 넘지 않아야 한다. 주거 비용은 모기지 대출과 이자, 주택 보험 등을 포함한다.

또한 매달 상환하는 부채 규모가 월 총소득의 36%를 초과하지 않아야 한다. 크레딧카드 부채, 자동차 대출, 학자금 대출 등이 여기에 속한다.

만약 월 총소득이 6000달러라면 28/36 방법에 따라 모기지로 월 최대 1680달러, 모기지를 포함한 대출 상환에는 월 2160달러까지 쓸 수 있다.

전문가들은 해당 규칙이 모기지 관리의 한 예시이긴 하지만, 비율을 초과한다고 해서 모기지가 반드시 거절된다는 것은 아니라고 덧붙였다.

비즈니스인사이더에 의하면 지난 2021년 가주의 주거 비용의 중간값은 모기지, 재산세, 유틸리티 등을 포함해 월 2523달러였다. 28/36 방법을 따르려면 중간 소득은 월 9010달러여야 한다. 그러나 같은 시기 센서스국의 자료를 분석한 결과를 보면, 실제 총소득 중간값은 약 7008달러였다. 많은 모기지 대출자들이 주거비용으로 소득의 28%보다 더 큰 비용을 지불하고 있었다는 것을 의미한다.

업계 전문가는 28/36 이 가장 안전한 방법이긴 하나 이보다 더 유연한 기준을 적용하는 업체들도 있다고 전했다.

전문가들은 모기지 승인을 위해 28/36 방법을 지키는 것도 좋지만, 그전에 개인의 자산 관리 목표를 가장 우선시하는 것이 바람직한 금융 관리법이라고 조언했다.

LA지사 우훈식 기자 woo.hoonsik@koreadaily.com