고금리 시대에 관심 쏠리는 ‘인수성 모기지’ …구매시 저금리 대출 넘겨받아

남은 대출 금액 따라 목돈 필요

모기지 금리가 치솟으면서 저금리로 주택을 구입할 수 있는 인수성 모기지가 주목을 받고 있다.

지난해 30년 고정 모기지 금리가 최고 8% 가까이 상승하다가 6%대로 하락했지만 최근 6% 후반대를 기록하는 등 다시 반등세를 보이고 있다. 높은 모기지 금리가 주택 구매에 발목을 잡고 있는 상황에 셀러의 낮은 모기지 이자율을 넘겨받아 집을 살 수 있는 인수성 모기지 옵션에 대한 관심이 커지고 있다는 게 업계의 설명이다.

다만, 인수성 모기지 옵션이 가능한 대출 상품은 연방주택국(FHA), 연방농무부(USDA), 재향군인회(VA) 대출로 제한돼 선택의 폭은 넓지 않지만 여전히 싼 모기지 이자율로 내집 마련이 가능하다는 점에서 문의가 증가세라는 게 업계가 전하는 말이다.

한 관계자는 “FHA, USDA, VA 대출의 경우 셀러가 바이어에게 모기지를 이전할 수 있는 조항이 있다”며 “모기지 금리가 6%대에서 오르내리지만, 바이어가 셀러의 이자율이 2~3%일 경우, 바이어는 이 모기지를 이어받아 주택구매가 가능하다”고 설명했다.

최근 월스트리트저널이 조사한 바에 따르면, 지난해 FHA와 VA가 처리한 인수성 모기지는 약 6400건으로 이는 2022년보다 두 배 이상 증가했다.

인수성 모기지는 낮은 모기지 이자, 초기 모기지 비용 절약, 대출 기간 단축 등 다양한 혜택을 제공한다.

노스웨스턴 캐피탈의 크리스틴 신 대표는 “고금리 상황에서도 셀러의 낮은 이자율을 제공해 월페이먼트를 대폭 절약할 수 있다”며 “새로운 모기지보다 비용 절감에다 대출 기간도 단축되는 등 이점이 많다”고 밝혔다.

그러나 인수성 모기지가 바이어에게 많은 이점을 제공하지만, 현실적으로 진행하는데 장애물도 많다.

일반 모기지 대출은 한 달이면 에스크로가 끝나지만, 인수성 모기지는 2개월에서 최대 4개월이 걸리고 심지어 승인이 거부될 수도 있다. 또 셀러의 모기지를 인수하려면 목돈이 필요하거나 추가 대출을 받아야 할 수도 있다.

일례로 매물로 나온 집은 60만 달러이며 셀러의 남은 모기지가 30만 달러(30년 고정 모기지에 이자율 3.4%)라고 가정하자. 바이어가 20만 달러를 다운페이먼트하고 남은 모기지 30만 달러를 인수한다면 바이어는 차액에 해당하는 10만 달러를 셀러에게 지불해야 하기 때문이다.

신 대표는 “차액은 바이어의 몫으로 목돈 마련이 어려우면 추가 대출을 받으면 된다”며 “다만 2차 모기지는 자격요건이 더 까다롭고 이자율이 높은 편”이라고 설명했다.

또 바이어가 셀러 대출기관에 직접 연락해 복잡한 절차를 직접 해야 해서 진행이 쉽지 않다. 낮은 수수료로 모기지 업체가 처리 과정을 연기하고 몇 개월 지나 자격 심사에서 승인되지 않아 주택구입에 실패하는 경우도 있다.

남상혁 SNA 파이낸셜 대표는 “대출기관이나 모기지 업체 허락 없이 셀러와 바이어 간 모기지를 이전하는 경우 정상적이지 않은 타이틀을 받을 수 있는 위험이 있다”며 “반드시 대출기관에 승인을 먼저 받아야 한다”고 조언했다.

LA지사 이은영 기자