6% 이상 모기지, 2%대보다 많다

2020년 이후 처음으로 모기지 금리가 6% 이상인 주택 소유자의 비중이 3% 미만의 초저금리 모기지를 보유한 비중을 넘어섰다.

리얼터닷컴이 지난해 3분기 기준 전체 모기지를 분석해 최근 발표한 데이터에 따르면 금리 6% 이상 주택 소유자는 전체의 21%였다. 반면 금리 3% 미만 주택 소유자는 20%였다.

이 변화가 중요한 이유는 그동안 주택시장을 사실상 얼어붙게 만들었던 금리고착 현상이 풀리기 시작했다는 신호이기 때문이다. 초저금리 모기지를 포기할 수 없어 이사를 미뤄 왔던 주택 소유자들이 점차 움직일 수 있는 환경이 조성되고 있는 것으로 이사를 원하는 수요자들에게는 긍정적인 변화로 해석된다.

리얼터닷컴의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “이번 결과는 일부 가구가 저금리 모기지를 포기하고 고금리 대출을 받아 이사한 것과 처음으로 주택을 구매하는 이들이 늘면서 점진적으로 주택시장이 조정된 것”이라고 분석했다.

다만 아직은 작은 해빙에 불과하다. 초저금리와 금리 고착의 영향은 여전하다. 초저금리 주택이 조금씩 줄어들고 있지만 여전히 많은 주택의 금리가 현재 모기지 금리보다 훨씬 낮다. 이번 데이터에 따르면 전체 모기지 보유자 가운데 약 80%는 여전히 금리 6% 미만의 대출을 유지하고 있다. 약 70%는 5% 이하이며 50% 이상이 4% 이하 금리다. 이런 상황에서는 평균적인 주택 소유자는 집을 팔고 현재 금리로 새 모기지를 받을 경우 월 모기지가 최대 1000달러까지 올라갈 수 있다.

모기지 금리가 코로나 19 초기와 같은 수준으로 내려갈 가능성은 사실상 없다. 특히 초저금리 주택 구매 열풍이 시장 전반에 얼마나 장기적이고 파괴적인 영향을 남기는지 이미 경험했기 때문이다. 1970년대 초 관련 통계 집계가 시작된 이후 30년 고정 모기지 금리가 3% 아래로 떨어진 시기는 코로나19 초기인 2020년 7월부터 2021년 9월까지가 유일했다. 프레디맥에 따르면 30년 고정 모기지 평균 금리는 현재 6.16% 수준이며, 2022년 이후 6% 아래로 내려간 적이 거의 없다.

고금리 모기지 비중이 점진적으로 늘어난 이유는 단순하다. 사람들은 집이 필요하고 이사를 해야 하기 때문이다. 사람들은 결혼을 하거나 출산을 하거나 은퇴를 하면서 집을 줄이거나 늘린다. 모두가 코로나19 시기의 초저금리 모기지를 계속 붙잡고 있을 수는 없다.

최근 몇 년간 주택 가격과 모기지 금리가 동시에 높아지면서 많은 이들이 주택시장에서 밀려난 것은 사실이다. 그러나 시장 곳곳에서 작은 변화의 조짐도 나타나고 있다.

모기지 금리는 2023년 7%를 웃돌던 고점에서 상당 폭 내려왔다. 지난주에는 도널드 트럼프 대통령이 모기지 채권을 더 많이 매입하겠다고 언급한 이후, 일시적으로 5.99%까지 하락하기도 했다.

주택 거래는 여전히 부진하지만 일부 지역에서는 거래가 다시 늘어나는 조짐도 포착되고 있다. 리얼터닷컴의 해나 존스 수석 경제연구분석가는 “여기저기에서 작은 활동 지역들이 생겨나고 있다”고 설명한다.

이 같은 금리고착의 변화는 트럼프 대통령이 주택 가격을 낮추는 데 강한 압박을 느끼고 있는 시점과 맞물려 있다. 최근 몇 주 동안 트럼프 대통령은 모기지 금리를 낮추고 주택 수요를 자극하기 위한 다양한 정책 구상을 잇달아 내놓고 있다.

연방정부는 집을 팔더라도 기존의 낮은 모기지 금리를 새로 구매하는 집에 적용할 수 있도록 하는 ‘휴대용 모기지(portable mortgage)’ 구상까지 검토한 바 있다.

안유회 객원기자