80세에 집 팔면 집값 5% 손해 본다

노년기에 집을 팔면 제 가격을 받지 못한다는 연구 결과가 나왔다.

보스턴칼리지 은퇴연구센터(CRR)가 최근 발표한 연구 결과에 따르면, 셀러의 나이가 70세가 되면 40~50대에 비해 낮은 가격에 집을 파는 경향이 나타났다.

이 연구는 코어로직 데이터베이스에 있는 주택 거래 정보와 유권자 등록 자료를 연계해 셀러의 연령을 파악했다. 분석 기간은 1998년부터 2022년까지로 같은 주택의 반복 매매 데이터를 활용해 시간에 따른 가격 변화를 비교하는 방식도 병행했다.

연구에 따르면 약 11년간 보유한 주택을 매각하는 경우 80세 주택 소유자는 40~50대 매도자보다 평균 5% 낮은 가격을 받는다. 지난해 12월 기준 전국 중간 주택 매매가격 40만5400달러를 제시한 전국부동산중개인협회(NAR) 통계를 적용하면 약 2만270달러의 차이가 난다. 이 격차는 나이가 들수록 더욱 커지는 것으로 나타났다.

이 같은 현상은 향후 더 많은 고령의 매도자에게 영향을 미칠 수 있다. 프레디맥에 따르면 1946~1964년 출생자인 베이비붐 세대는 2024년 기준 6500만 명으로 전체 인구의 20%로 전체 주택 소유 가구의 36%를 차지한다.

이들 고령의 주택 소유자는 대체로 기존 주택에 계속 거주하는 경향이 있다. 이는 현재 시장에서 주택 공급 부족과 높은 가격의 원인 중 하나로 지목된다. 다만 최근에는 이러한 압박이 다소 완화되는 조짐도 보인다. 프레디맥의 2024년 보고서에 따르면 베이비붐 세대 주택 소유자의 약 68%는 현재 거주지에서 계속 노후를 보낼 계획이라고 밝혔다.

연구는 매각 수익 격차의 원인 중 하나로 주택 유지관리 상태를 지목했다. 고령의 소유자가 매도한 주택은 유지보수가 지연됐거나 업그레이드가 부족한 경우가 더 많았다. 이는 입지나 시장 상황을 감안하더라도 집값에 부정적인 영향을 미쳤다.

고령의 주택 소유자는 또 공개 시장이 아닌 비공개 거래로 매도할 가능성이 더 높은 것으로 나타났다. 이는 다수의 매수자가 접근하는 다중매물등록서비스(MLS)에 올리지 않고 진행하기 때문에 경쟁이 줄어들 가능성이 높아 결과적으로 가격이 낮아진다고 CRR은 분석했다.

은퇴를 앞둔 많은 가구에게 주택은 가장 큰 자산 중 하나다. 하버드대학교 공동주택연구센터가 2023년 발표한 보고서에 따르면 2022년 기준 65세 이상 주택 소유자의 중간 주택 순자산은 25만 달러였다. 이는 2019년 17만 달러에서 47% 증가한 수치다. 이 금액은 65세 이상 가구 중간 순자산의 50%에 해당한다.

NAR의 제시카 라우츠 수석 이코노미스트는 미국인들이 더 오래 건강하게 살면서 고령기에 주택을 매도하는 사례가 늘고 있다고 설명한다. 예전보다 더 높은 연령대에서 거래가 이뤄지고 있다는 것이다.

NAR의 2025년 주택 구매자·판매자 세대별 트렌드 보고서에 따르면 70~78세 연령대의 38%는 21년 이상 같은 집에 거주했다. 79~99세 연령대에서는 그 비율이 44%로 더 높았다. 79~99세 연령대의 15%는 매물 가격의 90% 미만으로 집을 매도했는데 이는 모든 연령대 중 가장 높은 비율이다. 반면 이 연령대는 주택 보증서 제공이나 클로징 비용 지원 등 매수자 인센티브를 제공할 가능성은 가장 낮았다.

전문가들은 은퇴자와 은퇴를 앞둔 가구는 이러한 가격 추세를 알아야 한다고 조언한다. 특히 주택 자산을 은퇴 재정 계획의 핵심 요소로 고려하는 경우엔 더욱 그렇다.

고령의 주택 소유자가 낮은 가격에 매각하는 것은 대개 유지보수 지연과 은퇴 후 현금 흐름 압박 속에서 이뤄진 갑작스러운 결정이 원인인 경우가 많다. 작은 수리를 미루다 보면 매수자가 모든 문제를 한꺼번에 반영해 가격을 낮출 수 있다. 전문가들은 이에 대비해 미리 자금을 확보해 단계적으로 유지보수를 하고 주택 매각을 은퇴와 현금 흐름 계획과 연계하는 것이 중요하다고 강조한다. 이렇게 해야 압박감 속에서 매도하는 것을 피할 수 있다.

CRR 보고서의 필립 스트라한 공동저자는 “고령자의 주택 관리에 가족이나 신뢰할 수 있는 사람이 관심을 기울이는 것이 중요하다”고 말했다. 또한 매각 과정에서 부동산 중개사와 접촉할 때 성인 자녀 등 신뢰할 수 있는 이들의 도움을 받는 것이 바람직하다고 조언했다.

다만 일부 고령자는 낮은 판매가를 감수하더라도 비공개 거래를 선호할 수 있다. 낯선 사람이 집을 드나드는 것을 원치 않거나 대규모 수리를 하지 않는 대신 할인된 가격에 파는 선택을 할 수도 있다. 전문가들은 어떤 선택을 하든 주택을 단순한 거주 공간이 아닌 중요한 은퇴 자산으로 인식하고 사전 계획을 통해 자산 가치와 현금 흐름을 적극적으로 관리하는 것이 핵심이라고 강조한다.

안유회 객원기자