주택시장 ‘3중고’에 탈출구 없다

금리상승으로 기존주택 매물 급감
신규 주택 공급 자체도 절대 부족
땅값 상승으로 새집 가격 치솟아

메트로 애틀랜타 지역의 전체 주택거래에서 신규 주택 비중이 높아지고 있지만 이는 부동산 개발 붐 때문이 아니라 기존주택 매물이 부족하기 때문이라는 분석이 나왔다.

부동산 시장조사 업체인 마켓앤사이트(MarketNsight)에 따르면 지난 달 메트로 애틀랜타에서 거래된 주택의 3분의 1 가량이 신규 주택으로 지난해 같은 달보다 비중이 3배나 높아졌다. 이는 주택거래가 저조한 가운데 모기지 금리가 급상승하면서 주택 소유주들이 매물을 거둬들여 상대적으로 신축 주택 거래 비중이 크게 나타나는 것일 뿐이다.

애틀랜타 지역에서 신규 주택 공급은 수요에 비해 여전히 충분하지 않으며, 공급을 더 늘려야 할 것으로 관련업계는 보고 있다.

기존 주택과 신규 주택 모두 공급이 충분치 않아 주택시장은 극심한 불균형 상태에 놓여 있다. 설상가상으로 주택거래도 둔화되고 있는 추세다. 마켓앤사이트의 존 헌트 대표는 “최근에는 신축주택 재고도 늘어나고 있는 추세”라고 잔했다.

모기지 회사인 패니메이의 최근 보고서에 따르면 모기지 금리가 30년 고정 기준 평균 6.39%로 여전히 높은 상태이고, 주택재고도 통상 평균 6개월 거래량 정도가 유지돼야 하는데, 애틀랜타의 재고 물량은 현재 2개월치에 불과한 실정이다.

건설업계만으로 신규 주택 공급 부족을 해결하기는 역부족이다. 6개월치 분량이 확보 되려면 시장에 6만2000 가구가 더 공급돼야 하는데, 올들어 메트로 애틀랜타 지역에서 발급된 신규 주택 허가는 2만1500건에 불과하다. 신규 주택 허가는 지난 2021년에 3만2000 가구에서 지난해 2만7000 가구로 공급이 줄었다. 메트로 지역의 연간 신규 주택 허가는 지난 2005년 6만1000건으로 피크에 달했다.

게다가 도시에 가까울수록 땅값이 비싸 건축단가는 크게 오르고 있는 추세. 도시 인근 신축 주택 가격은 50만 달러가 넘는다. 2년전 신축 15개 지역 가운데 10개 지역의 새집 가격은 35만 달러 미만이었다. 그러나 이제는 35만 달러 미만 주택을 공급할 수 있는 곳은 단 한 곳 뿐이라고 헌트 대표는 말했다.

따라서 처음 주택을 장만하는 젊은층이 구입할 수 있는 주택단지 건설 후보지가 갈수록 도심에서 멀어지고 있다. 2년전까지만해도 애틀랜타 다운타운에서 40 마일 떨어진 웨스트 포사이스가 인기였으나 지금은 60마일 거리에 있는 잭슨 카운티까지 확대되고 있다. 전미주택건설협회 조사에 따르면 성인의 18%가 내년까지는 집을 살 계획이라고 대답했다.

또 시장에 나온 주택 매물의 평균 리스팅 기간은 1년전 20일 정도에서 35일로 길어졌다.

부동산 중개업체 질로닷컴에 따르면 지난 3월 전국적으로 신규주택 건설은 2월에 비해 9.6% 늘어난 68만3000채(연간치 환산)을 기록했다. 하지만 주택시장이 균형을 찾아가는 길목에 ‘은행 불안’이라는 또다른 복병이 도사리고 있다. 은행들이 건설업체들에 대한 대출을 줄이면 신규 주택 건설이 주춤해질 수 밖에 없다.

토머스 공 기자