세금 때문에 집 못 파는 시니어들…30년 된 법이 문제다

집주인이 낮은 모기지 금리나 세금 혜택 같은 유리한 조건에 묶여 있어 주택을 팔지 못하거나 팔기를 꺼리는 ‘록인 효과’를 세법 개정으로 해결할 수 있다는 분석이 제기됐다.

무디스 애널리틱스의 마크 잔디 수석 이코노미스트와 크리스티안 데리티스 부수석 이코노미스트는 최근 발표한 ‘양도소득세와 주택 자원의 비효율적 배분’이라는 제목의 보고서에서 28년 전에 시행된 양도소득세 면제 한도가 수백만 채의 주택을 시장에 묶어두는 주범이라고 지적했다.

보고서에 따르면 현재 주택 문제는 자녀가 독립한 뒤에도 시니어들이 주택을 팔고 작은 집으로 옮기지 않는 데서 시작한다. 집값 상승으로 매도 시 막대한 세금이 부과되기 때문에 불필요하게 큰 집에 계속 머물게 되는 것이다. 특히 LA와 샌프란시스코 같은 고비용 도시에서는 수십 년간의 집값이 올라 평범한 집을 팔아도 10만 달러 이상의 세금이 부과될 수 있다. 이 때문에 약 600만 명의 시니어들이 필요 이상으로 큰 집에 거주하는 반면, 젊은 세대는 작은 집에서 살고 수많은 청년 세대는 렌트 시장에 갇히는 병목 현상이 벌어지고 있다.

세금으로 인한 이 같은 록인 효과는 높은 모기지 금리와 무관하다. 1997년 제정된 납세자구제법에서 비롯됐다. 당시 도입된 양도세 면제 한도는 개인 25만 달러, 부부 50만 달러였지만 30년 가까이 동결된 상태다. 집값 상승률을 반영했다면 현재는 개인 88만5000달러, 부부 177만 달러 수준이어야 한다. 그러나 오랫동안 기준이 바뀌지 않으면서 은퇴자들은 주택을 매매할 때 커다란 세금 부담을 안게 됐다.

무디스는 해결책으로 면제 한도를 물가나 집값 상승률에 연동하거나 아예 폐지하는 방안을 제시했다. 이렇게 되면 은퇴자들이 주택을 매도하고 다운사이징할 수 있어 시장에 묶였던 주택이 풀린다는 것이다. 예를 들어 2800스퀘어피트 주택을 보유한 시니어가 집을 팔면 양도차익 75만 달러 중 25만 달러만 공제돼 10만 달러 이상 세금을 내야 하는데 이는 매각 대금의 20%가 넘는다. 결과적으로 매도 대신 자녀에게 상속하면 ‘상속자산 취득가 상향 제도(step-up basis)’로 세금을 면제받도록 하는 경우가 많다는 것이다.

취득가 상향 제도는 상속받은 자산의 양도소득세를 계산할 때 적용되는 ‘취득가 조정 규칙’이다. 양도차익은 보통 판 가격에서 산 가격을 빼는데 자산을 상속받은 경우, 상속인은 그 자산을 원래 소유자가 산 가격이 아니라 상속 시점의 시장가치로 계산해 산 가격을 조정할 수 있다. 당연히 세금이 줄어든다.

연방의회조사국(CRS)에 따르면 현재 규정대로 하면 세수는 연간 60억~100억 달러에 이른다. 보고서는 이 부분에 대해서도 주택 거래가 늘어나면 이사와 리모델링, 중개 수수료 등으로 다른 세수 증대 효과가 뒤따라 상당 부분 상쇄될 것이라고 분석했다. 거래 활성화는 노동 이동성과 지역 경제 성장에도 기여할 수 있다는 평가다.

보고서는 개정 논의가 부유층보다 중산층 보호 차원에서 더 의미가 크다고 강조했다. 고소득층은 절세 수단이 다양하지만 중산층은 배우자 사망이나 이혼 후 집을 팔 때 세금 폭탄을 맞는 경우가 많기 때문이다. 면제 한도를 현실화하면 취약한 계층의 부담을 줄이고 시장 왜곡도 완화할 수 있다는 논리다.

면제 기준을 상향하면 매물 급증으로 이어져 집값을 끌어내릴 수 있다고 우려하는 전문가들도 있다. 무디스는 이에 대해 매물이 25% 늘어나더라도 거래량은 코로나19 이전 정상 수준을 회복하는 데 그칠 것으로 분석했다. 일정 기간 한시적으로 양도세를 조정하는 것만으로도 시장 활성화 효과를 충분히 낼 수 있다는 전망이다.

주택 시장은 고령화 흐름 속에 시장 정체가 심화하고 있다. 첫 주택 구매자의 중간 연령은 사상 최고치인 38세로 높아졌다. 지난 7월에는 Z세대와 밀레니엄 세대보다 시니어 세대의 주택 구매 비중이 더 컸다. 전국부동산중개인협회(NAR)의 제시카 라우츠 부대표는 “베이비붐 세대가 현금을 앞세워 노후에 거주할 주택을 구입하며 시장을 주도하고 있다”고 말했다.

‘월가의 오라클’로 불리는 메러디스 휘트니는 최근 보고서에서 베이비붐 세대가 주택의 54% 이상을 보유하고 있으며 그중 79%가 모기지 없이 거주한다고 밝혔다. 그는 “고령층이 주택 자산을 담보로 현금을 마련해 집을 계속 보유할 수 있다”며 “앞으로 3~4년간 이런 자산 기반 현금화 흐름이 경제의 주요 테마가 될 것”이라고 내다봤다.

안유회 객원기자