기준금리 내려도 ‘모기지 5%대’ 힘들다

연방준비제도가 기준금리를 인하했지만, 모기지 금리가 계속 떨어질 것이라고 단정하기는 어렵다는 분석이 나왔다.

연준은 지난 17일 0.25%포인트 금리 인하를 단행하며 올해 안에 두 차례 추가 인하를 예고했다. 모기지 금리는 7월 말 이후 Fed의 금리 인하 기대감에 따라 하락세를 보여왔다. 프레디맥에 따르면 금리 인하 직후 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.35%로, 1년 만에 최저치를 기록했다. 지난해에도 첫 금리 인하 직후 30년 모기지 금리가 6.08%까지 내려갔지만, 이후 반등해 올 1월 중순에는 7%를 넘어서기도 했다.

‘브라이트MLS’의 리사 스터터번트 수석 이코노미스트는 “연준은 올해 두 차례 추가 금리 인하 가능성을 시사했기 때문에 금리가 더 낮아질 수 있다”며 “다만 9월 물가 지표에서 소비자 물가가 다시 오르면 모기지 금리가 반등할 위험도 있다”고 설명했다.

모기지 금리는 연준이 직접 정하지 않는다. 국채 금리와 투자자들의 인플레이션과 경기 전망에 좌우된다. 특히 10년 만기 국채 금리는 모기지 금리와 밀접하게 연동된다. 최근 국채 금리는 고용시장이 약화하는 신호의 영향으로 하락세를 보였지만 인플레이션이 여전히 연준 목표치인 2% 아래로 내려가지 못하면서 불확실성이 남아 있다.

리얼터닷컴의 대니얼 헤일 수석 이코노미스트는 “중요한 것은 연준이 당장 무엇을 했는지가 아니라 향후 성장과 고용시장, 물가 전망이 어떻게 될지에 따라 시장이 연준의 행보를 어떻게 예측하느냐이다”고 강조했다. 시장에서는 올해 말 30년 모기지 평균 금리가 6.3~6.4% 수준을 기록할 것이라는 전망이 우세하다. 전문가들은 올해 안에 6% 밑으로 내려갈 가능성은 낮다고 보고 있다.

모기지 금리 하락은 주택 시장에 숨통을 트여주고 있지만 여전히 높은 주택 가격이 걸림돌이다. 2020년 이후 전국 평균 주택 가격은 약 50% 상승했으며, 지난해 기존주택 판매는 30년 만에 최저치를 기록했다.

스터터번트 수석 이코노미스트는 “이번 금리 인하로 바이어와 셀러가 일부 시장에 들어오겠지만 주택 시장의 교착 상태를 해소하기에는 역부족”이라며 “모기지 금리가 추가로 떨어지고 집값 상승세가 크게 둔화하거나 하락해야만 주택 구입 여건이 나아질 것”이라고 말했다.

일부 전문가들은 집을 찾은 예비 바이어가 굳이 금리 하락을 기다리기보다는 현재 조건에서 구매를 결정하는 편이 나을 수 있다고 조언한다. 또한 최근 금리 하락을 기회로 삼아 기존 대출을 재융자하려는 신청도 급증하고 있다. 일반적으로 재융자의 경우 금리를 최소 1%포인트 낮출 수 있을 때 수수료 부담을 상쇄할 수 있다.

안유회 객원기자