주택 장만, 다운페이 높여 이자 줄인다

첫 구매자 9%…28년래 최고
팬데믹 후 상승세…올해도↑
“정부 보조 지원 활용해야”

집값 상승과 높은 이자율 부담에 다운페이먼트 비율이 상승세를 보이면서 구매 여건이 더 열악해진 것으로 나타났다.

리얼터닷컴의 최신 보고서에 따르면, 지난해 4분기 주택 구매자들이 부담한 평균 다운페이먼트는 집값의 14.4%였다.

지난 2019년 주택 구매자들의 다운페이먼트 중간 비율은 약 13%로, 최근 몇 년간 다운페이먼트는 꾸준히 오르고 있는 추세다. 지난해 전체 주택 구매자의 중간 다운페이먼트 비율은 18%였다.

구매자 유형별로는 지난해 첫 주택 구매자가 주택 가격의 평균 9% 다운페이먼트를 납부해 지난 1997년 이후 가장 높았다.

반면, 재구매자는 평균 23%를 다운페이먼트로 내서 2003년 이후 최고치를 기록했다. 첫 주택 구매자와의 차이는 재구매자들이 자산과 주택 자본을 축적했기 때문인 것으로 분석된다.

올해는 다운페이먼트 평균 비율이 더 오를 것으로 전망됐다.

리얼터닷컴의 수석 경제 연구 분석가 해나 존스는 “높은 모기지 이자율과 주택 가격 상승이 고소득층의 주택 구매를 이끌고, 상대적으로 소득이 낮은 구매자들은 시장에서 이탈하고 있다”고 말했다.

또한 “높은 이자율로 대출 규모가 감소하고 이자 부담을 줄이기 위해 구매자들이 더 많은 다운페이먼트를 내고 있다”고 덧붙였다.

일반적으로 집을 살 때 이상적인 다운페이먼트는 집값의 20%로 알고 있으나 다양한 대출 프로그램과 금융 전략을 활용하면 10% 미만 또는 0%로도 주택 구매가 가능하다.

먼저 연방주택청(FHA) 대출은 연 소득이 특정 기준 이하일 경우 최소 3.5%의 다운페이먼트로 주택 구입이 가능하다. 지역에 따라 기준 소득은 다르다.

농촌 지역의 소득과 자격 요건을 충족하는 주택의 경우 농무부(USDA) 대출을 통해 0% 다운페이먼트로 집을 살 수 있다. 자격을 갖춘 퇴역군인을 위한 VA 대출도 다운페이먼트 없이 주택 구매가 가능하다.

다운페이먼트가 적으면 적을수록 대출 금액이 커지기 때문에, 매달 갚아야 할 모기지 상환금은 증가하고, 전체 이자 부담도 높아져 집값이 최종적으로 더 비싸지는 셈이다.

반대로 다운페이먼트를 20% 이상 할 수 있다면 여러 이점이 있다. 대표적으로 매달 수백 달러에 달하는 사설 모기지 보험(PMI)을 피할 수 있다. 그러나 주택 가치 대비 대출 비율이 80% 이하로 떨어지면 보험 해지를 요청할 수 있고, 78% 이하가 되면 금융기관은 법적으로 보험료를 더 이상 청구할 수 없다.

다만 크레딧 점수가 낮은 경우에는 대출 기관이 더 높은 다운페이먼트를 요구할 수 있다. 특히 크레딧 점수가 620 미만이라면 일반 대출을 받기 위해 20% 이상의 다운페이먼트를 해야 할 수 있어 반드시 확인해야 한다.

우훈식 기자