주택 부족 심각한데 공급은 '빨간불'…조지아 전역 36만채 부족

풀턴·디캡·캅·귀넷·사바나 등 심각

인허가 장벽이 공급 위축시켜

신축 주택 공급량이 수요보다 36만5000유닛 이상 부족하다는 평가가 나왔다. 1980년 이래 조지아 인구는 두 배 뛴 데 반면 주택 건설은 크게 위축됐기 때문이다.

싱크탱크인 조지아 공공정책재단은 지난달 29일 발표한 보고서에서 “주 전역 159곳 카운티 중 94곳이 주택 공급 부족으로 시장 불안을 겪고 있다”고 분석했다.

주택 공급 수준은 카운티마다 크게 다르다. 메트로 애틀랜타 지역의 경우 풀턴(7만5152채 부족), 디캡(5만8094), 캅(4만5416), 귀넷(2만6532) 등 인구 증가세가 가파른 카운티들이 주택 부족분 1~4위에 올랐다. 역시 인구가 크게 늘고 있는 사바나 지역의 채텀(1만3424), 리치몬드(4978), 리버티(3339) 카운티도 상위권에 꼽혔다. 주택 공급 부족을 겪는 카운티 94곳 의 평균 주택 부족분은 3879채다.

공공정책재단은 공급난이 심화된 이유로 급격한 인구 증가를 들었다. 1980~2020년 조지아 인구는 10년마다 평균 18%씩 늘었다. 풀턴·포사이스·헨리 등 7개 카운티는 지난 40년간 20만명 이상이 유입됐다. 보고서는 이들 신규 이주자가 기존 주민들보다 평균 소득이 높고 구매력도 갖추고 있어 주택 수요를 늘렸다고 봤다.

문제는 신규 주택 착공 허가 건수가 2010년 이후 감소세로 돌아섰다는 점이다. 2000년대 82만9119건에 달하던 허가 건수가 2010년대 39만7752건으로 52% 줄었다. 재단은 “2000년대 후반 금융위기 여파로 2008~2013년 파산한 조지아주 은행만 87곳에 달한다”며 “부동산·건설업 대출 비중이 큰 곳부터 차례로 타격을 입었다”고 짚었다. 이후 부동산 대출이 까다로워졌고 정치권 역시 교통체증, 상하수도 부담 등을 이유로 주택 인허가를 엄격하게 심사하면서 신규 착공이 줄었다. 그결과 인구 100명당 주택수는 2000년 42.21채에서 2020년 41.18채로 감소했다.

애선 클라크 연구원은 “지방정부가 과밀화를 막기위해 도입한 토지 이용 규제들이 주택시장 진입 장벽을 높이는 가장 큰 요인”이라며 “단독주택 외 듀플렉스, 타운하우스 등의 건설을 제한하고 있어 주택난을 부채질한다”고 지적했다.