[건축칼럼] 공사 계약서에 반드시 넣어야 할 항목 체크리스트

공사 내용은 전문가가 도면과 함께 리뷰
재산상 피해·사고 등에 대비한 보험 필수
인스펙터는 충분히 검증된 전문가 고용

공사를 하는 방법에는 시방서(SPEC)가 있듯이, 공사를 위한 계약서에는 반드시 넣어야 할 내용이 있다. 계약서 양식은 여러가지 ‘AIA Contract Form’중에 계약의 내용에 맞게 선택해서 사용 하는 것이 좋다.

AIA Form에는 공사를 시작 함에 있어 어떤 과정을 거쳐, 어떻게 공사를 진행 한다는 내용이 담겨 있고, 오너와 공사 업자간의 합의 내용을 서명 함으로써, 상호 법적인 책임까지 지게된다.

모든 공사는 계약서에 명기된 합의 내용대로 진행하므로 말썽의 소지가 될수 있는 내용을 빠짐없이 담아 공사중에 분쟁의 소지를 만들지 않는 것이 좋다. 계약서에 담겨있는 내용들 중 중요하게 다루어야할 내용을 살펴보자.

▶회사 이름·오너의 정확한 직책과 이름= 공사중이나, 공사가 끝난 후로도 법적 분쟁이 발생 할 것에 대비해 양자의 정확한 회사 이름과 개인의 직책, 리갈(legal) 네임을 정확히 기재하는 것이 필요하다. 회사가 Inc, LLC 또는 개인 회사 인지에 따라 개인의 책임이 다르게 적용 되므로 이 또한 계약시 유의 해야할 사항이다.

▶공사의 내용(SCOPE OF WORK)= 공사에서 가장 분쟁 가능성이 높은 것이 공사의 내용이다. 일반적으로 공사를 시키는 오너들은 공사의 경험이 없어, 항상 공사 관련 피해에 노출 되어 있다. 공사의 내용은 CSI Format(Construction Specifications of Institute) 의 리스트를 기준으로 견적이 작성되며, 그 안에는 같은 공사 내용이라도, 등급에 따라 가격이 다르게 결정된다.

이렇게 복잡한 견적을 내는 과정은 실제로 필드에서 많은 경험이 필요하다. 또한 공사 내역을 확인하는 일은 충분히 검증된 실무 경험이 많은 전문가가 도면과 함께 리뷰를 하는 것이 바람직하다.

▶공사의 시작과 공사 기간= 공사 업체가 여기 저기 일을 맡은 후, 의도적으로 일을 늘어뜨리거나 공사 개시 후에도 이런 저런 핑계로 계속적으로 일을 하지 않을 것을 대비해 공사의 시작일, 공사 기간을 명확히 하는 것이 좋다.

공사의 기간은 Business working days나 마감 날짜 중 선택해서 넣을 수 있고, 이렇게 시작과 기간을 넣는다 해도 오너에 의한 디자인 변경이나, 페이먼트 지연, 또는 부득이 설계의 변경이 필요 할 때는 공사 기간의 연장 이유가 되므로 모든 설계 변경은 계약전에 마무리 하는 것이 좋다.

공사 지연시 페널티를 명시 하는 것도 공사지연을 방지하는 한 방법 이지만 이런 경우는 일찍 공사를 마치면 공사 업체에게 보너스를 주는 것을 요구 받을 수 있으므로 좋은 공사 업체를 찾아 공사 계약을 하는 것이 최선이다.

▶재산상 손해·종업원 배상과 보상= 요즘의 공사는 보험(Insurance Covergae)이 없으면 어떠한 공사도 진행하기 어렵고, 라이선스를 받을 자격이 되지 않는다. 공사를 잘 하는 것도 중요하지만, 공사를 사고없도록 안전하게 관리하는 것이 공사를 잘 하는 방법이다.

보험에는 크게 Liability와 Worker’s Compensation으로 나눌수 있으며 Liability는 재산상의 보상 또는 인사 사고에 의한 보상도 포함 한다. Worker’s Compensation은 공사를 하는 과정에서 사고로 인한 장애에 대한 보상 또는 치료에 대한 보상을 한다.

보험료는 주로 회사의 Sales나 Labors의 Payment에 의해 1년에 한번 Audit에 의해 결정 되고, 어떤 일을 하는 회사 또는 하청을 하느냐 안 하느냐, 사고시 부족한 보상을 오너나 GC에게 요청 할수 있느냐 (Action Over)에 따라서도 다르게 결정 된다.

공사업체가 제출 해야하는 COI(Certificate of Insurance) 보험의 한도(Coverage)는 보통 공사가 진행되는 HOA나 빌딩의 메니지먼트 오피스에서 요청하는Construction Rules and Regulation에 따라 결정되고, 빌딩 오너, 매니지먼트 오피스와 공사를 발주한 오너가 Additional Insured로 포함 되어야 보상에 문제가 없다.

▶Payment Term과 Inspection= 공사 업체는 일한 만큼의 정확한, 충분한 페이먼트를 받아야 다음 공정을 진행 하는데 문제가 없다. 공사를 주는 오너 입장은 일한 만큼의 정확한 페이먼트를 지불해 오버 페이가 되지 않도록 해야 안심이 된다. 페이먼트는 AIA G702, G703에 의해 일한 만큼의 퍼센트를 매겨 같은 퍼센트의 공사 금액을 지급하는 것이 가장 좋다.

일의 퍼센트 결정은 은행이 공사 금액을 지불 하는 경우 은행에서 인스펙터가 현장을 방문해 인스펙션을 하는 경우가 대부분이고 오너가 지불 하는 경우는 주로 아키텍트나 오너 측의 프로젝트 매니저가 인스펙션을 하는 경우가 대부분이다.

하지만 프로젝트 매니저나 아키텍트를 인스펙터로 선정하는 경우 충분히 검증된 전문가를 지정해야한다. 경험이 부족한 인스펙터를 고용하면 터무니 없는 인스펙션으로 공사 업체와 또 다른 문제를 발생 시킬수 있다는 것을 알아야 한다. 따라서 반드시 프로젝트 규모의 일에 대한 경험이 있는 인스펙터를 고용 하는 것이 중요하다.

▶추가 공사(Change Order)= 공사를 하다보면 디자인을 변경해야 하는 경우도 생기고, 생각지 않은 추가 공사 비용이 발생 할 수도 있다. 계약을 했다해서 모든 공사 비용을 공사 업체가 부담해야 하는것은 아니다.

공사는 원칙적으로 도면에 의해 공사 금액이 결정되고, 대부분의 도면에는 아키텍트가 추가 공사의 방지를 위한 Note를 하는 것이 통상적 이지만 좋은 방법은 아니다. 공사 내역을 꼼꼼히 살펴 분쟁의 소지가 있는 것은 합리적인 방법으로 서로 조금씩 양보 하는 것이 공사를 빨리 잘 마무리 하는 방법이고 ‘강대강’ 상황은 오너나 공사업체에게 큰 피해를 안겨줄 수 있다.

▶하자 보증금(Retainage)= 하자 보증금은 전체 공사 금액의 몇 퍼센트를 하자 보수 금액으로 남길 것인가를 정한다. 지급 해야할 페이먼트가 결정되면 약속된 퍼센트를 제하고, 페이먼트를 하게된다. 10% 또는 5% 를 공사업체와 오너가 약속하여 하자 보증금으로 남기고, 그 하자 보증금을 구체적으로 어떠한 절차를 거쳐 언제 지급 하겠다는 약속을 하게된다.

▶준공 사용 허가 (Certificate of Occupancy)= Final Payment 약속 안에 준공 허가에 대한 내용을 넣어 준공에 필요한 모든 인스펙션과 필요한 서류를 빠짐없이 챙기게 하는것이 좋다. 자칫 타이밍을 놓혀 인스펙션이나 서류 제출에 문제가 되면 준공에 심각한 영향을 줄수도 있다.

▶Mechanic Lien= 공사에는 ‘Mechanic Lien’이 있다. 주에 따라 Lien을 할수 있는 기간이 다르고 방법이 다르긴 하지만 제너럴 컨트랙터(GC) 오너로부터 또는 서브컨트랙터가 GC에게 Building Property에 법적 조치를 취할수 있고 그렇게 되면 테넌트인 오너에게 조치가 취해져 랜드로드로부터 리스나 영업에 아주 곤란한 일을 당할 수 있다.

또한 GC가 서브컨트랙터에게 페이먼트를 지급하지 않아도 서브컨트랙터는 랜드로드나 공사를 준 오너에게 동시에 Mechanic Lien을 걸수 있다. 그래서 은행에서 페이먼트를 할때나 큰 프로젝트는 페이먼트를 지급 하기전에 Title Search를 하는 것이 통상적이다. 이처럼 계약서를 잘 만들면 오너는 그동안 땀흘려 모은 재산을 잘 지킬수 있고 공사업체는 정당하게 일한 댓가를 보장 받을수 있다.

▶문의 Lastopbuilder@gmail.com 678-908-2678